用途変更

用途変更

用途変更後の用途が「特殊建築物」に該当する場合(事務所を物販、飲食店舗等)、
用途変更部分の面積が100㎡を超える と用途変更確認申請が必要になる。
増築を伴わない法第87条の用途変更は、
　その建築物が 検査済証を受けていること
　　　　確認申請の許可を受けているだけではなく、確認済証の交付を受けていることが前提となる。
　　　　検査済証が発行されていない場合、確認申請を提出することはできない
　　　　（構造的な内容が適切に施工されていたか現状では確認できないため）。
　　　　用途変更確認申請を提出する前に、過去、違法に増築等を行っていないこと
　2　用途変更後に 荷重の増加が無い事 を前提条件に
　　　法第20条の検討及び図書等の添付が省略されます。

この場合、
1　確認申請時に、変更後の荷重条件が変更前と変わらないことの検討報告書を確認申請書に添付
また、新築時の確認申請書と現況が違う等の場合には、既存に対する調査報告が必要となります。

他の検証

電気設備・空調換気設備・給排水設備・ガス設備・消防設備の設備は対応可能か

• 電気設備
  　空調設備が個別エアコンの事務所の場合、坪当たり電灯・動力電源合わせて0.8KVA／坪程度の電気容量で良いが、飲食店では、当社実績で電灯電源 0.51KVA／坪、動力電源0.74KVA／坪合わせて1.25KVA／坪と事務所の1.5倍程度の電気容量が必要となる。例：120坪程度の飲食店舗の場合、電灯電源約60KVA、動力電源約90KVA（エアコン用約40KVA、給排気設備用10KVA、厨房機器類他 40KVA）合計150KVA程度の電気容量が必要となる。　このため、契約電力量に余裕があること、電力会社との契約電力の変更、変電室の改修（トランス増設）、店舗までの幹線引替を行う必要がある。　また、当社の場合、１棟の契約電力が2,000kwまでの制約があり、それ以下で店舗化を進めなければならない。
• 空調換気設備
  　飲食店舗化では冷房能力について問題がある。中央熱源単一ダクト方式による空調では当社の場合40年前の設計であり、120W／m2程度の冷房能力しかなく、飲食店の要求する300W／m2の冷房能力を供給することはできない。そのため、補助空調機（エアコン等）の設置が必要となる。運転時間が深夜に及ぶため、その店舗のためだけに、空調機、冷凍機等の熱源機器を運転しなければならない。また、他のテナントと冷暖房期間が異なる恐れがある。このため、すべて個別空調にすることも考慮しなければならない。　補助空調または、すべて個別空調にした場合は、室外機の設置場所、冷媒配管のルート等も考慮しなければならない。　ただし、個別空調にすると、空調ダクトがなくなり、内装デザインに自由度が広がるメリットはある。　次に、換気設備であるが、給排気ファンの設置場所、室内外のダクトのルート、給排気口の設置位置の考慮が必要となる。特に排気口については、煙、におい、騒音等、隣接の建物に迷惑がかからないよう考慮する必要がある。
• 給排水・ガス設備
  　飲食店にした場合、当然給排水設備が必要となるが、店舗の要求する水量が供給できるか、排水管の配管は、上がり下がりができないので外部放流、または汚水槽まで必要な管径で適正な勾配を取ったルートはあるかを、考慮しなければならない。　ガス設備についても必要な供給能力があるか、必要能力に足りない場合、改修は可能か検証する。　電気容量が足りない場合には、空調設備をガス・ヒート・ポンプ方式（ＧＨＰ）にすることも考慮しなければならない。
• 消防設備
  　事務所は消防法上の防火対象物では非特定用途の15項、飲食店は特定用途の３項ロである。事務所の場合、主たる用途が、全体の90％以上で、特定用途（飲食店）に供される部分が300m2未満までは15項だが、90％未満または300m2を超えた場合16項のイ（特定複合用途）となり、規制が厳しくなるため、スプリンクラー設備、連結散水設備、自家発電設備、排煙設備等の設置が必要になるケースがある。　それを避けるために、消防法施行令８条の区画を申請するには、RC壁による区画をし、設備の貫通がないことが条件となるため、給排水管（鋼製）を除く、すべての設備を建物外部から入れなければならない。

新築時の確認申請書と現況が違う等の場合

　既存に対する調査報告が必要となります。
　1.建築基準法の既存不適格の場合、主に建物避難関係の規定を現行法規に適合させる必要がある。
　2.なお、高さ制限や建ぺい率、容積率等の制限については適用を除外されている。
　3.建築物の一部を用途変更する場合、建築基準法施行令117条２項による別建物扱い（開口部のない耐火構造の床、壁で区画）で、他の部分の既存遡及を免れた事例はある。この場合、用途変更部分はその部分だけで避難施設が完結するように階段等を整備し、設備関係も単独に設置する必要がある。消防からは消防法施行令８条による区画（RC壁による区画で設備の貫通部がない）を要求される。
　4.建築物の構造関係の規定については法文上適用除外となっているが、役所協議の中で積載荷重が現状と変わらないように一部床を除却したり、補強をするよう指導される場合がある。

用途変更等手数料の算定(愛知県の場合)

1. 既存建築物の一部を用途変更する手数料は、用途変更する床面積の合計で算定した金額に、用途変更しない既存部分の面積が、1,000㎡以内は10,000円を、1,000㎡を超え2,000㎡以内は20,000円を、2,000㎡を超える場合は30,000円を加算した金額が手数料になります。
2. 1棟全てを用途変更する場合は、用途変更の対象となる棟の床面積の合計で算定した金額が手数料となります。